계산기 숫자는 재산세 본세만 보여주는 경우가 많기 때문입니다. 실제 고지서에는 지방교육세(재산세액의 20%)와 도시지역분(과세표준의 1.4/1000, 즉 0.14%)이 더해집니다(서초구청 기준). 또 재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자가 내는 세금입니다. 아래 순서대로 확인하면 고지서 금액에 가깝게 맞출 수 있습니다.
1단계 — ‘6월 1일’ 소유자부터 확인하세요
재산세의 첫 단추는 계산이 아니라 날짜입니다. 매년 6월 1일 현재 토지·건축물·주택 등을 가진 사람이 그 해 재산세를 냅니다(서초구청). 하루 사이로 세금 주인이 바뀌므로, 이사나 매매를 앞두었다면 잔금일을 꼭 확인해야 합니다.
| 잔금일 | 재산세 내는 사람 |
|---|---|
| 6월 1일 | 매수자(산 사람) |
| 6월 2일 이후 | 양도자(판 사람) |
즉 6월 2일 이후에 팔면 6월 1일 현재 소유자인 판 사람이 그 해 재산세를 냅니다. 매매 시점에 따라 부담자가 완전히 달라집니다. 📝 제도노트 한 줄 팁 — 6월 1일에 잔금을 주고받는 경우가 가장 헷갈립니다. 이날은 산 사람(매수자)이 내는 것으로 정해져 있으니 계약 전에 확인해 두면 좋습니다.
2단계 — 과세표준 구하기 (주택만 있는 게 아닙니다)
재산세를 계산하려면 먼저 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)을 구해야 합니다. 이 첫 단계를 잘못 잡으면 결과가 전부 달라집니다. 주택뿐 아니라 건축물과 토지도 기준이 각각 다릅니다.
| 구분 | 과세표준 계산 |
|---|---|
| 주택(일반) | 주택공시가격 × 60% |
| 1세대 1주택자 | 공시가격별로 43%, 44%, 45% 적용* |
| 건축물 | 시가표준액 × 70% |
| 토지 | 개별공시지가 × 면적 × 70% |
*1세대 1주택자는 공정시장가액비율이 다릅니다(관악구청). 공시가격 3억원 이하는 43%, 3억원 초과 6억원 이하는 44%, 6억원 초과는 45%를 곱합니다. 일반 60%로 계산하면 세금이 실제보다 많게 나옵니다.
3단계 — 세율표로 직접 계산해보기
과세표준이 나왔다면 구간별 세율을 적용합니다. 주택분 표준세율은 아래와 같습니다(부산광역시 중구청).
| 과세표준 구간 | 표준세율 | 1세대 1주택 특례세율* |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 1억5천만원 이하 | 6만원+초과분 0.15% | 3만원+초과분 0.1% |
| 3억원 이하 | 19만5천원+초과분 0.25% | 12만원+초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원+초과분 0.4% | 42만원+초과분 0.35% |
*공시가격 9억원 이하 1세대 1주택 대상(관악구청). 토지는 종합합산·별도합산·분리과세로 나뉘어 세율이 다릅니다.
| 토지 구분 | 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|---|
| 종합합산 | 5천만원 이하 | 0.2% |
| 1억원 이하 | 10만원+초과분 0.3% | |
| 1억원 초과 | 25만원+초과분 0.5% | |
| 별도합산 | 2억원 이하 | 0.2% |
| 10억원 이하 | 40만원+초과분 0.3% | |
| 10억원 초과 | 280만원+초과분 0.4% |
4단계 — 계산기 금액과 고지서 금액이 다른 이유
여기까지 구한 재산세액이 곧 고지서 금액은 아닙니다. 두 가지가 더 붙기 때문입니다(서초구청). 지방교육세는 재산세액의 20%가 추가되고, 도시지역분은 과세표준액의 1.4/1000(0.14%)이 더해집니다.
| 추가 항목 | 계산 기준 |
|---|---|
| 지방교육세 | 재산세액 × 20% |
| 도시지역분 | 과세표준액 × 0.14% |
📝 제도노트 한 줄 팁 — 인터넷 계산기가 재산세 본세만 보여주는 경우가 많습니다. 고지서 금액이 계산기와 다르다고 오류가 아닙니다. 지방교육세와 도시지역분이 빠졌는지 먼저 확인해 보면 좋습니다.
5단계 — 납부 시기와 분할납부 챙기기
재산세는 한 번에 나오지 않고 두 번에 나눠 고지됩니다(부산광역시 중구청). 기한을 넘기면 가산금이 붙으니 주의하세요.
| 납부 시기 | 대상 |
|---|---|
| 7월 16일~31일 | 주택분 1/2, 건축물분 |
| 9월 16일~30일 | 주택분 1/2, 토지분 |
세액이 크다면 나눠 낼 수 있습니다. 납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부할 수 있습니다. 납부 방법은 아래와 같이 여러 가지입니다.
- 온라인: 서울시 ETAX 또는 지방세 WETAX 접속
- 스마트폰 앱으로 납부
- 가까운 편의점에서 납부
- 전화 ARS 이용: 1599-3900
인터넷이 어려우시면 재산이 있는 관할 구청·시청 세무과로 문의하셔도 됩니다.
6단계 — 종합부동산세와 헷갈리지 마세요
재산세와 종합부동산세(종부세)는 과세기준일이 똑같이 6월 1일입니다(국세청). 그래서 헷갈리기 쉽지만 완전히 다른 세금입니다. 재산세는 지방세로 7월·9월에 내지만, 종부세는 국세로 12월에 냅니다.
| 구분 | 종부세 대상 |
|---|---|
| 종합합산토지 | 공시가격 5억원 초과 |
| 별도합산토지 | 공시가격 80억원 초과 |
종부세는 아무나 내는 게 아닙니다. 위 기준을 넘는 경우에만 대상이 되며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 재산세를 냈다고 종부세가 끝난 것이 아니라는 점을 기억해 두시면 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 5월 말에 집을 팔았는데 재산세 고지서가 왔어요. 왜인가요?
6월 2일 이후에 팔았다면 6월 1일 현재 소유자였기 때문에 파는 사람이 냅니다. 잔금일 기준으로 판단합니다. Q2. 계산기 금액보다 고지서가 더 많이 나왔어요.
재산세 본세에 지방교육세(20%)와 도시지역분(0.14%)이 더해지기 때문입니다. 오류가 아닌 경우가 많습니다. Q3. 재산세를 나눠서 낼 수 있나요?
납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부가 가능합니다.
정보 출처
- 서초구청 세금알아보기 — https://www.seocho.go.kr/site/tax/02/10201120000002023050810.jsp (최종 확인일 2026-07-21)
- 관악구청 재산세 — http://www.gwanak.go.kr/site/gwanak/09/10902020700002016051207.jsp (최종 확인일 2026-07-21)
- 부산광역시 중구청 재산세 — https://www.bsjunggu.go.kr/index.junggu?menuCd=DOM_000000110002004000 (최종 확인일 2026-07-21)
- 국세청 궁금해요 종합부동산세법 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7739&mi=2357 (최종 확인일 2026-07-21)
작성·검토 · 제도 리서치 팀이 정부·공공기관 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 최종 검토일: 2026년 7월 22일 · 제도노트 소개
※ 본 글은 정보 제공 목적이며 법률·세무·재정 자문이 아닙니다. 실제 신청 자격·금액·기간은 관할 기관(주민센터·복지로 등)에서 반드시 확인하세요.