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종합부동산세 계산기 검산법: 공시가격으로 대상 여부부터 부담액까지 직접 확인

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제도 리서치 팀

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종합부동산세계산기, 뜻과 적용 기준은 공식 기준과 본인의 실제 기록을 함께 대조해 판단해야 합니다. 확인되지 않은 세부 수치는 단정하지 않고, 적용 기준과 확인 순서를 중심으로 설명합니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택·토지를 사람별로 합산해, 공시가격 합계가 유형별 공제금액을 넘을 때만 그 초과분에 과세됩니다. 주택은 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)을 넘어야 대상이 되며, 계산기 결과는 [공시가격−공제]×공정시장가액비율×세율 순서로 검산할 수 있습니다. 이 값은 국세청 공식 산식 기준입니다.

계산기 누르기 전, 우리 집이 종부세 대상인지부터

주택 유형별 공제금액 — 일반 주택와 1세대 1주택자 비교: 공제금액: 9억 원 대 공제금액: 12억 원
자료: 국세청

세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 먼저 본인이 가진 유형별 공시가격 합계가 아래 공제금액을 넘는지 보세요. 넘지 않으면 종부세 대상이 아닙니다.

과세대상 유형 공제금액
주택(주택부속토지 포함) 9억 원
주택 — 1세대 1주택자 12억 원
종합합산토지(나대지·잡종지 등) 5억 원
별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등) 80억 원

계산기에 넣기 전 다음 값을 미리 확인해 두면 결과 해석이 쉽습니다.

  • 6월 1일 기준 보유 여부(그해 대상 판정의 출발점)
  • 각 부동산의 공시가격(시세 아님)
  • 본인 명의 주택 수, 1세대 1주택 해당 여부
  • 토지의 종합합산·별도합산 구분

국세청 공식 계산식으로 과세표준 직접 구하기

과세표준은 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 이 비율이 주택과 토지가 달라, 계산기 결과가 예상과 다르게 나오는 원인이 되곤 합니다. 주택분은 60%, 토지분은 100%입니다.

유형 과세표준 계산식
주택분 [전국합산 {공시가격×(1-감면율)} – 9억 원(1세대1주택자 12억원, 법인 0원)]×60%
종합합산토지분 [전국합산 {공시가격×(1-감면율)} – 5억 원]×100%
별도합산토지분 [전국합산 {공시가격×(1-감면율)} – 80억 원]×100%

예를 들어 주택은 공시가격 합계에서 먼저 공제금액을 빼고, 남은 금액에 60%를 곱한 값이 과세표준이 됩니다. 반면 토지는 공제금액을 뺀 뒤 100%를 그대로 적용합니다. 계산기 결과의 과세표준 칸을 이 공식과 대조하면 검산이 가능합니다.

세율 적용과 산출세액: 2주택 이하 vs 3주택 이상

주택 보유 수에 따른 세율 차이 — 2주택 이하와 3주택 이상 비교: 3억 원 이하: 0.5% 대 3억 원 이하: 0.5%, 94억 원 초과: 2.7% 대 94억 원 초과: 5.0%

과세표준이 나오면 세율을 곱하고 누진공제를 뺀 뒤, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼서 산출세액을 구합니다. 산식은 (과세표준×세율−누진공제)−공제할 재산세액입니다. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요.

과세표준 구간 2주택 이하 3주택 이상
3억 원 이하 0.5% 0.5%
세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 0.7% 0.7%
12억 원 이하 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요.
세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요.
세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요.
94억 원 이하 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요. 세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요.
94억 원 초과 2.7% 5.0%

토지도 유형별 세율이 있습니다. 종합합산토지는 15억 원 이하 1%, 45억 원 이하 2%, 45억 원 초과 3%입니다. 별도합산토지는 200억 원 이하 0.5%, 400억 원 이하 0.6%, 400억 원 초과 0.7%입니다.

1세대 1주택자 세액공제로 부담 줄이기 (최대 80%)

1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별·보유기간별 공제를 받을 수 있습니다. 두 공제는 합산되며, 합산 한도는 80%입니다. 40대 이상, 특히 부모님 세대에게 큰 차이를 만드는 항목입니다.

구분 기준 공제율
연령별 60세 이상 20%
연령별 65세 이상 30%
연령별 70세 이상 40%
보유기간별 5년 이상 20%
보유기간별 10년 이상 40%
보유기간별 15년 이상 50%

세부 계산값은 개인의 적용 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 공식 산식에 본인의 기록을 대입한 뒤 회사나 담당 기관의 안내와 대조해 확인하세요.

계산 결과가 나온 뒤 실행 체크리스트

계산으로 대략적 부담액을 확인했다면, 다음 일정과 제도를 캘린더에 정리해 두는 것이 좋습니다.

  1. 9월 16일~9월 30일: 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례를 원하면, 신청서를 관할세무서장에게 제출합니다.
  2. 12월 1일~12월 15일: 종합부동산세 납부기간입니다.
  3. 납부할 세액이 250만원을 초과하면(농특세 제외) 분납을 신청할 수 있습니다.

또한 세부담상한율이 150%로 적용됩니다. 전년보다 세금이 급증해도 일정 한도 안에서 조정된다는 뜻입니다. 특례 신청 서식과 세부 요건은 국세청 안내 화면에서 확인하시기 바랍니다. 세액공제가 있는 1세대 1주택자라면, 계산기 결과값이 공제 반영 전인지 후인지 먼저 확인해 두면 검산이 수월한 경우가 많습니다.

흔한 오해 바로잡기

가장 잦은 오해는 시세 기준이라는 생각입니다. 종부세는 공시가격 기준입니다. 또 세대 합산이 아니라 사람별 합산이라는 점도 자주 헷갈립니다. 부부가 각자 명의로 나눠 보유하면 각자 공제금액이 적용됩니다. 날짜 혼동도 많습니다. 판정 기준일은 6월 1일이고, 실제 납부는 그해 12월 1일~12월 15일입니다. 6월 1일 소유자가 그해 12월에 낸다는 점을 기억하면 됩니다.

정보 출처

작성·검토 · 제도 리서치 팀이 정부·공공기관 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 최종 검토일: 2026년 7월 27일 · 제도노트 소개

제작 방식 · 자료 수집과 초안 정리에 자동화 도구를 활용하며, 공개 전 공식 원문·수치·링크를 운영자가 확인합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 법률·세무·재정 자문이 아닙니다. 실제 신청 자격·금액·기간은 관할 기관(주민센터·복지로 등)에서 반드시 확인하세요.

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